Prosedur dan Syarat Jual Beli Tanah by PPAT Bandung

Jual beli  tanah merupakan proses pepindahan hak antar penjual dan pembeli. Perpindahan hak ini sudah diatur   dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai.

Terang  :  di lakukan di hadapan Pejabat yang berwenang

Tunai    : di bayar secara tunai. 

Bila harga belum lunas, maka belum terjadi perpindahan hak diantara keduanya

Dimasa kini, yang memiliki  wewenang untuk melaksanakan jual beli Tanah adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) , yang dibedakan :

1.  Pejabat Pembuat Akta Tanah sementara –> adalah Camat yang menjabat  sebagai PPAT untuk daerah –   daerah terpencil

2.  Pejabat Pembuat Akta Tanah –>  Pejabat yang diangkat oleh Kepala BPN berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu

Dokumen yang harus ada untuk proses Jual Beli Tanah  

I. Data mengenai tanah yang bersangkutan :
a.PBB asli 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti pembayaranya)

b.Sertifikat tanah yang asli (untuk pengecekan di kantor BPN setempat)

c. IMB  asli

d. Surat Roya dari Bank  ( Kalau masih dalam pembebanan Hak Tanggungan )

II. Data mengenai Penjual  dan  Pembeli

Jika Perorangan :

a.1. Copy KTP suami isteri

a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah

a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk

WNI keturunan)

Jika Perusahaan:

b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili

b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari

Menteri kehakiman dan HAM RI

b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat

Pernyataan Sebagian kecil asset

c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya

tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang

melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-

data yang diperlukan adalah:

c.1. Surat Keterangan Waris

-Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan

dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat

-Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris

c.2. Copy KTP seluruh ahli waris

c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah

c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau

Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada

salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris

(dalam hal tidak bisa hadir)

c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana

besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi

dengan Nilai tidak kena pajaknya.

Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang

bersangkutan.

Contoh Perhitungannya:

-NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi:

Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar =

{(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.

Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:

1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor

pertanahan yang berwenang

2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan

bangunan tersebut.

Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:

-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %

-Pajak Pembeli (BPHTB) =

{NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%
 6YWUQ528NDKX